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买房还贷,这样下来阔以省下一半

QQ截图20180316145125.png

文 | 读财社


      一提起如今的房价,不少人恨自己没早生几年买几套房子坐当包租婆(说的好像自己当时买的起一样~),前两天“大学生买房打八折”也登上了微博热搜,不出所料评论大部分都是吐槽就算打了折自己也照样买不起的。

QQ截图20180316145431.png

  其实最近CC身边也有两个朋友买房子了,一个运气比较好,摇号摇到了10几号,户型、楼层可以任意选择。
  另一个朋友就没这么幸运了,虽然幸运的从1万多人中“脱颖而出”摇到了号,但不幸的是总共就680套房子,他摇了个650号,一脸不爽的跟我说只能挑别人剩下的了(怪我咯?)。
  两个人首付家里都支持了一点,现在这房价还是可以理解,自己还贷款,一个是公积金贷款,期限30年;一个是商业贷款,期限20年,不过在还款方式方面两人都有点纠结,不知道选哪个好,借此也给大家聊聊还贷的几种方式,看一下它们到底有何区别?
  对比还款方式之前我们先简单的看看贷款类型,因为房贷利息除了受贷款金额、贷款年限、还款方式的影响外,还决定于贷款类型。


  住房贷款包含以下三种类型:公积金贷款、商业贷款、组合贷款。
  从贷款利率方面来说,公积金贷款利率最低,商业贷款利率最高,组合贷利率介于两者之间是两者的混合利率的折中,所以单从这一方面来说公积金贷款自然是首选,还贷压力小,支付利息也少,唯一的不足就是它的放款时间较长了一点。
  还款方式分为等额本息和等额本金两种,看似只差一个字,实则大不相同,可以看一下下图。

1.jpg

  等额本息它是指每月还款金额相同,即每月本金和利息之和不变,但是本金和利息的比例是变化的。
  如上面左图,由于每月的还款总额不变,所以呈现的图形是规整的长方形,而每月都在还款,整体的贷款金额在减少,所以利息在月供中的比例会随着本金的减少而降低,但又要要保持每月还款总额不变,所以本金在月供中的比例因而就会升高。
  也就是说等额本息在月供本金和利息的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款的后期就逐步转化为本金比例大、利息比例小。
  等额本金它最大的特点是每月还款的本金一样(如上图右边蓝色部分),再加上上期剩余本金的利息,这样就造成了每月还款的数额不同,呈逐月递减状态,所以说等额本金法第一个月的还款额最高,然后逐月减少,到后期就越还越少。
  哪一种利息更低?还款方式如何选择?
  下图是2018年最新房贷基准利率,后面例子都是以基准利率计算:

2.jpg

  以基准利率贷款100万,期限30年,我们通过房贷计算器来计算一下利息。
  商业贷款等额本息:支付利息91万左右,还款总额191万左右,每月固定还款5307.27元,其中第一个月还款4000多都是利息,而最后一个月还的几乎全是本金,利息只有21.58元。

3.jpg

4.jpg

  商业贷款等额本金:支付利息73.7万左右,还款总额173.7万左右,可以看到第一个月等额本金还款金额最多,之后每月逐渐减少。

5.jpg

6.jpg

  公积金的两种还款方式,和商业贷款一样,就是利率不同,下面是公积金的两种放款方式对比:
  公积金等额本息:支付利息总额为56.7万左右。

7.jpg

       公积金等额本金:支付利息总额为48.9万元左右。

8.jpg

  从上面数据对比可以来看,不论是贷款类型还是还款方式都会影响我们的购房成本,在贷款类型一样的情况下,从上面数据可以看到两种还款方式结果确实相差很大,等额本金所支出的总利息比等额本息少,而且贷款期限越长,利息相差越大。
  不过,在贷款类型、期限、金额和利率等相同条件下,还款初期,等额本金每月还款的金额比等额本息要多,也就是说前期还款压力比较大,所以比较适合前期还款能力强的朋友。


  而这两种还款方式也并没有什么优劣之分,每个人需求不同,条件不同,所以选择也就不同,建议结合自己条件选择,CC身边大部分人都选的等额本息,因为他们大部分人薪资都比较稳定一般,而等额本息它的还款金额固定,还款压力也比较均衡,所以比较合适他们。
  但不管选择哪种还款方式,公积金贷款都比商业贷款支付利息低,所以如果满足条件就尽量选择公积金贷款。
  这里提醒一点:公积金它的放款时间一般比较长,不过针对这个问题政府也出台了相关政策,明确要求住房公积金管理中心,自受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批工作,所以如果你最近正在申请公积金贷款,就可以留意一下这个问题,如果审批太慢,你就可以通过12345市民热线或者12329住房公积金服务热线去举报
  当然,你也要清楚,公积金的贷款额度也是有限制的,并不是你想带多少就能贷多少,大部分城市都有规定单笔住房公积金的贷款额度,一般不能超过房屋总价款的80%,就连帝都首套自住住房的住房公积金的最高贷款额度都只有120万。
  试想一下如果一套500万的住房,首付35%也就是175W,公积金贷款120W,算下来还差200多万的资金缺口,所以这个额度对于一线大城市是很鸡肋的,但是对于三四线的小城市,这个额度还是足够了!
  最后整理了部分城市的公积贷款额度以及各大银行最新利率情况,仅供参考!

8.png

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