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【读财社】信托与房地产之间的秘密!

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图 | 网络

  在中国的金融体系里,除了大家耳熟能详的银行、保险、证券外,还有信托。相比前三者,信托更像是游荡于它们之外的“野孩子”,被管得少,所以做投资的时候总是很“任性”!

  在官方的定义里,信托是含义是委托人把财产权委托给受托人,受托人按照委托人的意愿对财产进行管理和处分的一种行为。

  老王年过花甲,家有一笔60万的现金财产,迫于年迈无暇他顾,于是老王将60万财产委托给A信托公司,授权A投资于股票市场,A按照协议收取一定的管理费,1年之后A投资股票的收益归老王,这个过程就是信托投资。

  资料显示:1979年,中国第一家信托公司开始成立,随后在80代年开放的大潮中迎来了快速发展,到1988年信托公司数量达到了1000多家,总资产达到了6000多亿,占到了金融体系总资产的10%。

  但是到了后来,信托业分别在1988年、1993年和1999年迎来3次整顿,到了1999年的时候,信托投资公司数量降到了239家。2001年中国成功加入WTO,中国的信托业再次获得了发展的机遇。

  根据《2017年1季度中国信托业发展评析》发布的数据,截止2017年1季度末,中国一共有68家信托公司,资产规模为21.97万亿元,接近2016年国内GDP的三分之一。在68家信托公司中,北京的占比最高,达到了11家,其次是上海、浙江和深圳。

  2017年第1季度,信托主要有5大投向,分别是:

  1、工商企业:2017年1季度末其规模是4.72万亿元;

  2、金融机构:3.74万亿元,今年的金融去杠杆会有一定的影响;

  3、基础产业:2.97万亿元;

  4、证券市场:主要是股市、债券,一季度资产规模是2.87万亿元,2017年股市整体表现不佳,投资下降在所难免。

  5、房地产:一季度投资规模是1.58万亿元,比上一季度有一定的回升,这是一个非常有趣的现象,自2016年10月前后,国家收紧房地产政策,房企资金链面临被切断,但为什么还会回升呢?

  我们先来看下信托是怎么投资房地产的?

  一、房地产信托

  房地产信托是一款专门投资于房地产的信托,主要用于房地产开发项目。

  举个粟子:

  B企业要在G地搞一个房地产开发,预计耗资100亿,然而自有资金只有10亿,剩下的90亿空缺,它找到了XX银行……。

  B企业:嘿嘿,老哥,你给我借点钱吧,帮我把那块地皮拿下!

  XX银行:唉呀,老弟呀,我也想把钱贷给你啊,但是上面有规定,银行贷款的钱不准去拿地呢?这样吧,我看你还算老实,我把老伙计YY信托公司介绍给你,你去联系吧!

  B企业:好的,微信号给我一下!

  B企业与YY信托公司取得联系之后开始对话:

  B企业:老Y吗?我要搞一个房地产项目,钱钱钱钱……!

  YY信托:我没钱,但我们可以帮你筹钱,我把你的100亿房地产项目打包成一个理财产品,分成N个份额,让投资人来认购这些份额,你用原有的10亿认购百分之十的份额!期限为1年,到期后你需要支付给投资人9%的收益率,我们信托帮助你“牵桥搭线”要收2%的管理费,银行等帮你把这些理财产品卖出去也要收1%的辛苦费!

  YY信托是一个老司机,风险意识很强!

  他接着说道,另外咱们初次见面对你也不熟,为了保护投资人的资产和我们的信誉,我决定把100亿项目分为优先级和劣后级,投资人的90亿是优先级,你的10亿是劣后级,如果你的项目亏损了,那么亏损的钱先从你的10亿元账户里面扣,行不行?

  B企业合计着,自己要承担高达12%的融资费,比银行贷款高多了。但转头一想,将来我的项目收益远比这高呢,暗暗窃喜,好吧!兄弟我答应了!

  这就是信托资金投资于房地产的过程,数据显示:自2010年房地产调控政策频繁出台后,房地产信托规模占比由10.64%持续下降至2016年三季度的8.45%。

  二、房地产信托贷款

  房地产信托贷款指的是委托人(投资人)把钱交给信托公司(受托人),按照委托人的意图给房地产企业发放贷款,到期后收回本息的一种业务。

  和银行贷款不同,银行贷款当中银行承担的是债权债务人的角色,而信托贷款中信托只是中介的角色,所以银行贷款属于间接融资、信托贷款属于直接融资。

  益信托统计数据显示:二季度房地产集合信托成立规模达993.8亿元,而一季度为471.01亿元,环比、同比增长超一倍。(注:集合信托是多个委托人把钱委托给信托公司打理,信托公司统一运作资金的一种模式)

  小白在4月28日《楼市再传大利空!房价真的要跌了吗?》一文中已经说过,房企借钱渠道主要如下:

  1、股权融资:一是通过上市圈钱(IPO)。二是已经上市后的企业做定向增发、扩大股本规模,再次圈钱(再融资)。

  2、海外融资:主要是向国外发行债券,向国外的投资人借钱,这种借钱方式规模比较小。

  3、直接发债:通过上交所、深交所等平台向国内投资人借钱。

  4、银行贷款:又称开发贷,借来的钱一般用于住房、商业用房等一些中长期项目的开发建设。

  5、非标融资:主要说的是信托、基金子公司等“入股”房企或者借钱给房企,从而使房企拿到钱,2010年以后非标融资一度成为房企借钱的主要方式。

  然而遗憾的是,近一两年尤其是去年10月份后,监管层对房企融资渠道不断收紧,在各种借钱渠道被严堵的情况下,房企融资唯有伸向受限比较小的信托贷款,所以你看到近期房地产信托贷款规模大幅增加。


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